Đòn bẩy tài chính là công cụ đắc lực để đầu tư BĐS. Sự thật là người có ít vay ít; người có nhiều vay càng nhiều, đầu tư càng lớn và lợi nhuận càng cao.
Vay mua nhà 100% giá trị: Ngân hàng nào có lãi suất cho vay thấp
nhất?Những điểm cần lưu ý khi vay vốn ngân hàng mua nhà đấtTrong tay 200 triệu,
vợ chồng trẻ liều mua căn hộ và cái kết đắng
Sự khéo léo, tài tình khi sử
dụng vốn vay là một loại "tài năng” riêng của từng người, có được nhờ kinh
nghiệm, trải nghiệm và sự hiểu biết. còn nếu như không biết sử dụng đòn bẩy tài
chính đúng cách, sẽ giống như bạn đang đi lạc vào đường cao tốc mà xe hơi sắp
hết xăng vậy, vô cùng hoang mang.
Đã rất đông người chỉ vì không có nguyên tắc khi sử dụng vốn vay để đầu tư BĐS nên mất năng lực chuyên môn thăng bằng tài chính, bán tống bán tháo BĐS để trả nợ dẫn đến tình trạng thua lỗ nặng nề. Đặc biệt, khi xảy ra rủi ro về dịch bệnh, thông tin kinh tế - chính trị,... thì càng khắc nghiệt hơn.
Bài viết này xin chia sẻ từ chính kinh nghiệm của cá nhân khi sử dụng vốn vay đầu tư bất động sản (BĐS), giúp việc đầu tư trở nên an toàn, thuận lợi và tăng trưởng nhanh chóng.
7 nguyên tắc vàng cần ghi nhớ khi vay tiền đầu tư bất động sản:
1. Xét nguồn lực tài chính của bản thân và lựa chọn BĐS thích
hợp
Trước khi quyết định đầu tư, hãy thống kê số tiền vốn tự có của
mình là bao nhiêu. Theo đó, phải lựa chọn tài sản phù hợp và vừa sức với mình.
Có thể dùng đòn bẩy tài chính - trong đó có khoản vay không phải trả lãi (vay
người thân) và khoản vay phải trả lãi (vay ngân hàng).
Vay tiền đầu tư bất động sản là chuyện tất yếu với nhiều nhà đầu tư
Con số rõ nét mạch lạc, liệt kê khả năng vốn của mình và có thể vay thêm tầm 20-50% giá trị BĐS dự định đầu tư (phần trăm này phụ thuộc nhiều yếu tố đặc biệt là năng lực trả nợ). Chúng ta không thể bắt cá leo cây, tức đừng nhìn vào người bên cạnh mua nhà ở to nên mình cũng vay thật nhiều để mua căn hộ to, mà phải lựa theo sức của mình để đầu tư an toàn nhất.
2. Xem xét năng lực sinh dòng tiền của BĐS
Khả năng sinh dòng tài chính của BĐS nghĩa là dòng tiền thu được từ cho thuê
chính BĐS đó. Có thể là cho mướn nhà, thuê mướn văn phòng, cho mướn căn hộ, cho
thuê shop house, cho mướn nhà xưởng, thuê mướn kho bãi,... Thông thường, khoản
tiền này được thanh toán định kỳ 1 tháng, 3 tháng, 6 tháng tuỳ theo thoả
thuận.
Trước khi vay tiền để mua BĐS, hãy xem xét nơi này có thể cho thuê
được không? Nếu được thì dự kiến thu về bao nhiêu một tháng (nhớ trừ phí môi
giới thuê mướn nếu có) bằng cách đi điều tra thị trường xung quanh, gọi điện hỏi
môi giới, hoặc điều tra thông tin trên Internet,... Nhất định phải xét đến yếu
tố này đầu tiên.
3. Dòng tiền thuê mướn BĐS đủ năng lực chuyên môn trả
lãi cho khoản vay đầu tư
Một nguyên tắc quan trọng để giữ an toàn trong đầu tư khi sử dụng đòn bẩy tài chính là nên đầu tư vào BĐS có khả năng sinh lời, và dòng vốn đó tốt nhất là nên đủ năng lực chuyên môn trả lãi cho khoản vay của bạn.
Bởi vì khi đầu tư tăng giá vốn, có thể bạn sẽ bán được BĐS theo dự kiến vào đúng thời gian dự kiến, mặc dù vậy cũng có thể là không. Khoản lợi nhuận từ tăng giá vốn chưa nhìn thấy đâu, nhưng tiền đã vay thì tráp đòi nợ của ngân hàng sẽ gửi đến hàng tháng, không chậm ngày nào. lúc bấy giờ toàn bộ vốn tự có + vốn vay đều đang nằm trong BĐS, vậy lấy gì để trả nợ?
Đó chính là tiền từ cho thuê. Nếu không có tiền từ cho thuê, sẽ phải lấy tiền
tích luỹ/tiền lương hoặc tiền từ hoạt động kinh doanh khác để trang trải, đến
khi không chịu được gánh nặng tiền lãi thì phải bán tống bán tháo BĐS. Khi bán
như vậy, rất dễ bị ép giá bèo do suy nghĩ chạy hàng.
Cho nên vì vậy,
trước khi quyết định mua BĐS bằng vốn vay phải xét xem BĐS này có khả năng cho
thuê hay không, số tiền thu được có đủ để trả lãi mỗi tháng không?
4. Nếu mua BĐS, dự án được ưu đãi lãi suất 0%, lưu ý thời điểm tính lãi và
khả năng trả lãi
Một trong những yếu tố quan trọng tác động đến đưa
ra quyết định mua BĐS của mọi người là “cảm xúc”. Nhiều người xuống tiền đặt cọc
mua dự án bởi những cơ chế thu hút về vốn như “ưu đãi lãi suất 0%” . Vì việc cho
vay quá dễ dàng nên người mua không suy nghĩ nhiều nữa, mà theo cảm xúc, đặt cọc
xuống tiền
Việc là, hãy lưu ý cơ chế này có thời hạn, và cần ghi nhớ thời điểm bước đầu phải trả lãi là lúc nào. Khi ấy, chúng ta sẽ lấy tiền từ đâu để trả lãi, số tiền là bao nhiêu? Mình có tác dụng trang trải không? Hoặc nhà này có công dụng dịch vụ thuê mướn hay không?
Rất nhiều người đã phải bán tháo BĐS khi hết chính sách ưu đãi 0% do phải đối
mặt với sự thật phũ phàng là không biết lấy tiền đâu để trang trải khoản lãi,
hoặc do tiền từ dịch vụ thuê mướn thấp trong khi tỷ lệ vốn vay lại quá cao nên
không đủ chi trả.
5. Nếu BĐS không sinh dòng tiền, cực tốt không nên
sử dụng vốn vay
Tất nhiên, bạn có thể vay và vẫn có thể trả lãi bằng tiền tích luỹ (từ tiền
lương, công việc kinh doanh khác).
Nhưng nếu đầu tư bài bản, sẽ có quỹ
phân chia đầu tư dài hạn, trung hạn, và ngắn hạn. Với những BĐS đầu tư trung -
dài hạn thì rủi ro cơ chế khá cao. Nếu BĐS không khai thác cho thuê được thì
theo ý kiến cá nhân tác giả, không nên sử dụng vốn vay, hoặc nếu có thì sử dụng
rất ít và dùng tiền tích luỹ để trả dần dần lãi gốc.
Bởi việc đầu tư
trung dài hạn thì an toàn là trên hết, Nếu không sinh dòng tiền để trang trải
được lãi vay thì rất tốt nên sử dụng vốn tự có. Có ít mua miếng nhỏ, có nhiều
mua miếng to, tuỳ theo sức của mình (nguyên tắc số 1).
6. Nếu sử dụng
vốn vay để đầu tư, thì năng lực thanh khoản của bất động sản là vàng
Bởi, bạn có thể bán trả nợ ngay khi cần thiết. Một khi đã sử dụng
vốn vay, yếu tố ưu tiên hàng đầu cần xem xét đó là tính thanh khoản của BĐS này
có cao hay không?
Đó là năng lực biến hóa từ BĐS sang tiền mặt trong quá
trình ngắn nhất có thể. Vì trong tình huống chúng ta thay đổi kế hoạch, cơ cấu
lại các khoản đầu tư, dịch chuyển từ vùng này qua vùng khác, hay gia đình có
việc,... hoặc BĐS không có dòng tiền trang trải được vốn vay, bạn có thể ngay
lập tức bán tài sản, trả nợ và giải phóng khoản đầu tư này.
Thông thường,
BĐS có tác dụng thanh khoản tốt thì cũng có tác dụng giữ giá tốt hơn (đánh giá
tính thanh khoản của BĐS cần nhìn thấu thị được là do tạo sóng sốt ảo hay do giá
trị thực, phạm vi bài viết này chưa phân tích sâu, nếu có dịp tác giả sẽ chia sẻ
ở một bài khác).
7. Nắm rõ và tận dụng sức mạnh của lãi suất
kép
Lãi suất kép được coi là con át chủ bài của dân đầu tư sành sỏi,
giúp nhân vốn của nhà đầu tư lên nhiều lần. Đây là một trong những công cụ hoàn
hảo nhất nhưng cần tỉnh táo và linh hoạt, nếu làm được 6 nguyên tắc ở trên cộng
với đầu tư đúng hướng thì sẽ phát huy công dụng.
Lãi suất kép được hiểu
là việc chúng ta có tiền, dùng thêm đòn bẩy tài chính để đầu tư sinh lời, kế
tiếp thu lãi về và nhập lãi này vào gốc được khoản tiền gốc lớn hơn ban đầu,
theo đó vay thêm nhiều hơn ban đầu và đầu tư vào BĐS quy mô lớn hơn ban đầu. Nhờ
đó, sẽ sinh ra khoản lợi nhuận nhiều hơn lần trước.
Nguồn >>> Vay tiền buôn đất: Bí quyết để không dính nợ trước ngày ăn lãi
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét